吾悦广场：一站式服务的城市综合体，满足年轻家庭的全时尚生活需求
图1 苏州项目布局
图2 吴江吾悦地块位置
苏州吴江吾悦广场位于吴江区开平路2188号，地处太湖新城核心区，为吴江地铁四号线苏州湾东站上盖地铁综合体。吴江吾悦广场于2015年6月19日开业，建筑面积45万平方米，商业面积逾13万平方米，停车位2500个，汇聚永辉超市、苏宁易购、永乐国际影城等多家主力品牌，结合以轻消费模式为主的“金街”主题街区，集购物、餐饮、休闲、娱乐、亲子教育等业态于一体，为年轻家庭提供全时尚生活的一站式服务。
图3 吴江市卦[2013]7号地块规划信息
该项目于2013年5月8日被新城镇旗下香港创拓发展有限公司拿下，土地规划要求20号地块商业办公面积地上8.5万平方米，地下1.5万平方米，不可单独出售，19、20号地块商业办公面积合计≥22.6万平方米。
图4 入驻吾悦的主要品牌
吴江吾悦广场共6层，地下2层，地上4层，其中B2层为停车场。
B1-月生活为停车场及超市大卖场，总店为永辉超市。
F1-悦风尚经营服饰、咖啡、家电等，主力店为苏宁易购。
F2-玉青春为小朋友玩耍、简餐、运动、游泳的场所。
三层-月库湾，设有KTV、影院、特色美食等，其中永乐国际影城为主力店。
F4-悦诗乐巷为主题餐厅及宴会场地。
图5 业务分发列表
新城对于吾悦广场的业态定位是将零售、休闲娱乐、餐饮按照4:3:3的比例进行划分。具体到吴江吾悦单项工程，饮品分布在B1至F4层；餐饮食品分布在B1、F1、F3、F4层，其中F1、F4密度最高；服饰鞋包分布在B1-F3层，其中F1层密度最高；化妆品分布在B1-F2层，各层占比均较小；日用品分布在B1至F3层，其中B1层为主；家电、数码产品分布在B1、F1层；各层占比不大；文化娱乐各层均有覆盖。
整体来看吾悦广场的品牌布局偏向亲子体验、母婴教育，儿童游乐、童装店、母婴用品店分布密集，并专门设置了母婴室、吸烟室；饮品、娱乐电玩布局合理，可以有效延长顾客的停留时间；餐饮布局相对混乱，一些可以在B1布置的小吃、轻餐被安排在了主餐所在的F4。
图6：华润万象城旗舰店
在周边商业中心中，华润万象城规模相近，同样采用商业+住宅双轮驱动模式。以住宅吸引商业客流，以商业配套推动住宅溢价，是二者的先天优势。华润万象城对面即是新城吾悦，紧邻四号线苏州湾东站。吾悦是四号线上唯一地铁覆盖的综合体，地铁3号出口可直达B1，在TOD模式下具有更佳的地缘优势。从主力门店可以看出，二者在目标客群方面的市场定位有所不同。万象城以快时尚、年轻潮流品牌吸引客流，中高端品牌为辅。吾悦主打亲子、母婴风格，从中国家庭最真实的情感需求出发，追求“情怀、不可复制、规模化”，在下沉市场更具优势。
